华夏时报记者李贝贝上海报道
上海链家提供的数据显示，2025年11月，上海二手房成交量达22943套，这一数值创下自今年5月以来的最高纪录。其中外环外区域受政策刺激更为明显，成交量增速达7%左右。而在刚需盘“以价换量”态势活跃的同时，上海房东“集体撤牌”的传言也引发关注。网传11月房东撤牌率飙升至15.3%，且核心区与刚需盘市场分化明显。
针对这一说法，链家、太平洋房屋等行业机构均向《华夏时报》记者表示，房东撤牌现象客观存在，但15.3%的数据“存疑且十分不合理”。上海链家方面进一步解释说，随着成交量上升，11月上海二手房房源的去化速度大于新增挂牌速度，因此挂牌量略有小幅下降。
另据58安居客线上数据，11月上海全市二手房挂牌量环比下降2.6%，且撤牌房源多集中在核心区优质房源以及中高端改善型房源。58安居客研究院院长张波表示，更多房东开始“不愿低价抛售”，且撤牌之后“售转租”现象明显增多。
政策红利推动“翘尾”行情
上海链家提供的数据显示，今年11月，上海二手房成交量环比10月的18493套涨幅约24%。该成交量在近一年中排名第三，仅次于“金三银四”时期，市场成交端呈现出明显的“小翘尾”行情。
业内分析认为，8月25日落地的“沪六条”新政已满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等组合拳效果持续释放，成为推动上海二手房市场平稳向好的重要动能。
上海链家研究院负责人李根表示，当前市场特征是政策与市场联动的结果呈现，在上海房地产多重政策组合拳推动下，刚性需求持续释放，形成总价敏感型客户主导市场的结构性特征，同时，中小户型产品去化速度显著优于改善型产品。
分区域来看，11月的上海二手房市场呈现出“核心区坚挺、近郊分化、远郊承压”的格局。
根据安居客线上数据，包括黄浦、徐汇、静安在内的核心城区，11月的找房热度与价格双双提升。其中，黄浦区的找房热度达69.6，为全市最高；在近郊区域，依托大虹桥辐射的闵行区找房热度最高，为66.7。远郊区域则普遍面临更大的价格压力，特别是与新房直接竞争的板块。如宝山南大板块，二手房在“以价换量”的策略下，11月成交均价降至3.8万元/平米。
尽管成交行情有所回暖，但“以价换量”仍是当前上海二手房市场的主流逻辑。中指研究院发布的百城价格指数报告显示，11月，上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，样本平均价格为56708元/平米。太平洋房屋提供的统计数据也显示，在该平台上，11月二手房成交均价为45392元/平米，同比减少7708元/平米，环比减少223元/平米。
而从成交结构看，11月上海二手房市场刚需化特征突出，总价300万元以下的二手成交占比高达60%。“房源结构分化，刚需小户型成主力，总价300万以下的房源是市场成交主力，适配刚需群体需求。”太平洋房屋方面向记者表示。
核心区优质房源“惜售”明显
在11月成交“翘尾”行情显现、市场对12月走势保持乐观的同时，房源供给端的变化也引发行业高度关注。
近期，“房东集体撤牌”的消息持续发酵。网传信息显示，上海二手房房东撤牌率已升至15.3%，挂牌量从5月的11.3万套降至11月底的9.39万套。且不同区域、不同类型房源的撤牌情况差异显著，如内环内次新房的撤牌比例高达87%，而外环外“老破小”的撤牌率还不到10%。
为核实上述数据的真实性，记者分别向上海链家、太平洋房屋以及多名中介、房东等进行了采访。
其中，上海链家方面向记者直言，从公司方面的监测来看，目前的确有房东撤牌，但原因主要是大部分房东实现了去化，或部分房东预期较佳，不愿意低价出手：“随着成交量上升，房源去化速度大于新增挂牌速度，因此挂牌量略有小幅下降。”
上海链家沪中事业部总经理包站国进一步表示，目前卖方心态有所分化：有成交意愿的业主议价更为务实，不会过度纠结短期的“议价空间”，而无明确售房需求及对后市看好的业主也会选择暂不出售或转为出租房源。
在位于上海三林板块的一家中介门店，置业顾问小曹(化名)也向记者透露，近期的确有撤牌的房东，但从个人实际接触到的情况来看，“相比之前几个月没有特别大的变化”。在其看来：“撤牌的主要是那些没有现金流压力的房东，可能谈下来的总价不符合心理预期。”
58安居客的线上数据也从侧面印证了核心区房源撤牌更为明显的趋势：11月上海全市二手房挂牌量环比下降2.6%，其中核心区降幅更显著，例如虹口区环比减少6.7%、静安区环比减少4.9%。
“一线城市的二手房挂牌量的确有所减少。”58安居客研究院院长张波向记者解释说，其中一项重要影响因素就是，更多房东不愿低价抛售，选择撤牌离场。撤牌房源多集中在核心区优质房源以及中高改善型房源：“这类房东对未来价格预期较高，当下已不愿接受降价换成交。但市场的分化还在持续，300万元总价以下刚需房源仍以积极挂牌、促进成交为主。”
值得注意的是，张波还强调，撤牌之后“售转租”现象明显增多，从58安居客线上数据来看，上海11月租赁新增挂牌供应量环比上涨6.4%，其中售转租房源贡献了约20%以上的新增供应，静安、徐汇地区表现尤其明显。“不少房东认为当前售价已低于心理预期，而售转租可避免低价抛售带来的损失。”张波表示。
12月成交量或冲年度新高
关于上海二手房市场12月行情，多家机构给出一致预判：市场将延续11月运行态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区域高性价比房源的成交节奏有望进一步加快。得益于“沪六条”政策的长尾效应持续释放，叠加年底传统交易旺季的支撑，预计12月成交量将维持高位运行，且大概率创下2025年年度峰值。
但与此同时，市场价格分化的态势也将进一步加剧。作为当前市场成交的核心逻辑，“以价换量”的趋势在12月也将继续延续。
张波认为，短期来看，临近春节二手房的成交量会有所减少，房价上涨的动力依然偏弱，上海售转租房源仍会保持增长，预计租赁新增供应中其占比或升至30%以上，也会推进挂牌租赁房源量持续上升，春节前对租金的下压力会增大，但春节后随着租赁热度快速上升租金还会呈现一定回调。
“随着市场量的回升，客业双方对于市场看法都较为理性。”上海链家方面向记者表示，不少客户认为当前房价已到相对低位，风险可承受，选择趁机上车。同时刚需房源租售比明显提升，对于投资客户而言也是较好的入手时机。
太平洋房屋方面也表示，12月上海二手房市场呈现成交量回升、价格微跌的态势：“成交量将稳步上涨，延续市场回暖的势头。整体市场以‘稳’为基调，结构性差异成为核心特征。”
从长期市场角度来看，易居研究院研报判断，从长期来看，一线城市的优质城市资源及调整充分的房价水平，结合购房者对优质资产的认可度提升，将使得二手房交易市场向好发展具备韧性和可持续性。市场有望从当前的“以价换量”逐渐走向“量价趋稳”的新阶段。
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